万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少(shǎo)爷”的意外(wài)走红，让(ràng)这个位于北京(jīng)海淀的豪宅被全国(guó)知晓，其背后曾宣称要(yào)做地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发(fā)商——中赫集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书院再(zài)次受到(dào)舆论关(guān)注，起因中赫(hè)集(jí)团成了共同(tóng)债(zhài)务人被中国信达追债(zhài)，中国(guó)信达为了收回钱款不得不将中赫抵押的75套万(wàn)柳书院豪宅(zhái)拍(pāi)卖。可问题是，这些房子早已售出，业主并非中(zhōng)赫集团，那些(xiē)真正斥巨资购入房产(chǎn)的有钱人，房(fáng)子现在莫名奇妙地被(bèi)拍(pāi)卖，算是(shì)被割了！

　　截至发(fā)稿(gǎo)，暂未看到这些业主的维权(quán)信息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富(fù)人被割韭(jiǔ)菜的时(shí)候，他们的姿势(shì)都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能没(méi)你想(xiǎng)象的(de)那么简单(dān)。

　　1

　　富(fù)人(rén)被(bèi)精准(zhǔn)收(shōu)割？

　　最惨的可能还(hái)是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这个位于海淀核心区位(wèi)，名(míng)校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发(fā)现(xiàn)，中国(guó)信达在京(jīng)东拍(pāi)卖上，上架了“北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公司不良债权转让项目”，债权总额高达近47亿(yì)，该(gāi)项目的抵押物中，包括75套(tào)万(wàn)柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖(mài)显示(shì)，上述(shù)不(bù)良债权转让项目(mù)的处置(zhì)主体是中国信达资产(chǎn)管理股份有限公(gōng)司北京市分公司（下称中国信达北分），处置(zhì)的是对北京(jīng)赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司(sī)（下(xià)称赫华恒瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元人民币，其中债(zhài)权本金(jīn)37.50亿(yì)元。中赫集团有限公司是共同债(zhài)务人。目(mù)前(qián)，该项目已有1万次围观，35名(míng)意向人。

　　从表面上看，这(zhè)就是一起(qǐ)中国信(xìn)达北分讨债的故事，但实际上，75套(tào)豪(háo)宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道(dào)，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该报道(dào)属实，说明(míng)这些(xiē)房子实(shí)际(jì)上都是卖(mài)出去了的(de)，是有人住的。

　　那(nà)为什(shén)么中国信(xìn)达的拍卖(mài)页面(miàn)上又(yòu)注明(míng)这75套(tào)房子是“未出(chū)售(shòu)”的状态呢？只能说明这些房子根本没有网(wǎng)签，也没有房(fáng)产翼年代记和百变小樱有什么关系么 翼年代记是悲剧吗(chǎn)证！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有(yǒu)豪宅中(zhōng)介(jiè)透露(lù)，中赫集团(tuán)早(zǎo)就把这(zhè)75套房(fáng)子(zi)抵押(yā)出(chū)去(qù)，现在还没(méi)资金解(jiě)抵押，所以不(bù)能网签、没办房(fáng)本。

　　作(zuò)为海(hǎi)淀(diàn)的(de)顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的(de)业主基本(běn)都是北京(jīng)的高(gāo)端人士，柳传志、丁(dīng)磊等知名(míng)商(shāng)业(yè)大佬也是万柳书院的业(yè)主。另据地产(chǎn)自媒体(tǐ)“地产八(bā)卦女(nǚ)”爆(bào)料，万柳书院的业主中，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚(qī)朋友等(děng)。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确(què)实已经支付价(jià)款并实际占有，那么(me)，中国信达(dá)转(zhuǎn)让(ràng)这笔(bǐ)不良债(zhài)权回(huí)本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次(cì)拍卖损(sǔn)失最大的，没(méi)准(zhǔn)还是债主中国信达。

　　根(gēn)据相(xiāng)关法律规定，民(mín)事执行中，业主已(yǐ)经支付价款并实(shí)际占(zhàn)有，但未办理过户手(shǒu)续(xù)的，如(rú)果业主没有(yǒu)过错，人民法院(yuàn)不得查封、扣(kòu)押、冻结，已经查封的(de)可以向法(fǎ)院提出执(zhí)行异议申请，请求法(fǎ)院解除查封(fēng)，同时可以联合起(qǐ)诉开发商，要(yào)求退(tuì)还(hái)购房款或办理房产证，并(bìng)承担违约责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院报(bào)公布《最(zuì)高人民法院关于商品房消费者(zhě)权利保护问题的批复》，以司法(fǎ)解释的方(fāng)式明确了购房人的优先权：

　　商品房消费者以(yǐ)居住为目的(de)购买房屋并(bìng)已支付全部价款，主张其(qí)房(fáng)屋交(jiāo)付请求(qiú)权优先于建设工程价款优先受偿(cháng)权(quán)、抵(dǐ)押权以及其他债(zhài)权的，人民法院应当予(yǔ)以支持。只支付了部分价款的商品房(fáng)消费(fèi)者，在一审法庭辩论(lùn)终结前已实际支付剩(shèng)余价款的，可以适用(yòng)前款规(guī)定。

　　也就是说，如果这75套(tào)房子均为“已(yǐ)售未网签”，那么这(zhè)笔(bǐ)不良债权(quán)，实际(jì)上是个(gè)烫手山芋。可能不仅不(bù)能(néng)卖出(chū)去(qù)回本，抵(dǐ)押(yā)的这75套房子，还会被业主讨回去(qù)。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国(guó)信达申请不良(liáng)债权转让，可以(yǐ)追溯到金谷信(xìn)托踩雷(léi)赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显(xiǎn)示，目(mù)前(qián)中国信达已经成为赫(hè)华恒瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中(zhōng)赫集团(tuán)旗下(xià)子(zi)公司(sī)。2019年4月22日，中赫集团、中赫置(zhì)地等选择退出(chū)了赫(hè)华恒瑞(ruì)的股东行列，中国金谷(gǔ)国际信托有限责任(rèn)公司成为了唯一(yī)股东，后者由中国信(xìn)达(dá)资产管理股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作(zuò)为房(fáng)地产(chǎn)开发商，相较其(qí)他房企，中赫集团既没有(yǒu)很大(dà)规模，也没有很高(gāo)的国民知名度，但却在北京豪宅圈(quān)留下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼(yú)台七号(hào)院，作为中(zhōng)赫集团进入(rù)北京的第(dì)一(yī)个豪宅项目，2011年(nián)，中(zhōng)赫置地(dì)推出钓(diào)鱼岛(dǎo)七号(hào)院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城(chéng)最(zuì)贵的楼盘，引发了(le)市场强烈震惊(jīng)。

　　随后(hòu)开发的万柳书院，更是被(bèi)誉为“北京海淀(diàn)顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保(bǎo)利、万科等大型知名房(fáng)企手(shǒu)中，抢下了北京万柳地块，成为(wèi)北京当年的“双料(liào)地王”。很快，万(wàn)柳书(shū)院就(jiù)以神秘高端的姿态杀入市(shì)场，无论是一块块从(cóng)荷(hé)兰(lán)运回来的灰砖垒(lěi)起来的五米(mǐ)高墙(qiáng)，还(hái)是每棵成本超6万的成年银杏(xìng)树，还是每平米20万(wàn)元的价(jià)格，都令业内外震撼不(bù)已。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的墙、西宸(chén)的缸(gāng)、霄八的顶儿(ér)、融创(chuàng)的(de)湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句(jù)顺口溜中(zhōng)，就可(kě)看(kàn)出(chū)其(qí)在北京豪宅圈(quān)的地位。2014年末(mò)上(shàng)市的它，对(duì)手是当(dāng)时有名的(de)融创观(guān)澜嘉苑、佳(jiā)兆(zhào)业广场、恒大华府(fǔ)等，现如(rú)今，它远远超过(guò)这些(xiē)对手。

　　去(qù)年，万(wàn)柳书院(yuàn)一(yī)套300平(píng)米的(de)法(fǎ)拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单价达(dá)到惊人的(de)36万元/平米，说明(míng)万柳书院虽然已经推出了8年之久(jiǔ)，但(dàn)其(qí)依旧在北京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪(háo)宅，也吸引(yǐn)了(le)不少知(zhī)名人士，如知名演员(yuán)宋丹丹(dān)，就住在钓(diào)鱼台七号院。而柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大(dà)佬(lǎo)则居住在(zài)万柳书(shū)院。

　　几大豪宅(zhái)的(de)成功奠定了(le)中赫集(jí)团(tuán)的“高(gāo)端路线”，也因此，它被(bèi)外界贴上了，“卖北京城最贵的(de)房，拿(ná)北京城最贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商(shāng)光环的背后(hòu)，这个(gè)地产界“劳斯(sī)莱斯”却多次成为被执行人，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行能(néng)力(lì)而(ér)拒(jù)不履(lǚ)行(xíng)生效法律文书确(què)定(dìng)义务，中赫(hè)集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到这个地步，其实是有迹可循(xún)的。

　　事(shì)实(shí)上，早在今年年初“万柳书院少爷(yé)”走(zǒu)红之时(shí)，深蓝财经就曾深挖出(chū)背后的(de)中赫集团，发(fā)现(xiàn)其(qí)深陷财(cái)务(wù)危机。

　　从知名豪(háo)宅的开发(fā)商到沦为“老赖”，中赫(hè)集团(tuán)实控人周金辉的人(rén)生(shēng)轨迹跟着急(jí)转直(zhí)下。而(ér)追根(gēn)溯源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近(jìn)十年来(lái)，房企纷纷开始了多元(yuán)化转(zhuǎn)型，但转型之(zhī)路并不好走(zǒu)。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团就尝试过(guò)多元(yuán)化(huà)业(yè)务，先后(hòu)进军能源市场、团购网站，但最终都(dōu)惨淡收(shōu)场(chǎng)。最终，周金(jīn)辉将转(zhuǎn)型的目光，放到了(le)体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫(hè)集团以35.5亿元参(cān)股国(guó)安足球俱乐(lè)部64％股权，成为(wèi)国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信(xìn)集团手(shǒu)中拿下北(běi)京(jīng)国安俱乐(lè)部36％股权(quán)，至此拿下北(běi)京国安俱(jù)乐(lè)部(bù)全部股权。如果北京国(guó)安的估(gū)值一直没变，那(nà)么中赫(hè)集团拿下北京国安，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许会感(gǎn)叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中赫为什么又要(yào)质(zhì)押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及(jí)其实控(kòng)人周(zhōu)金辉夫妇将其手(shǒu)中的中赫(hè)集团(tuán)股份质(zhì)押(yā)陆续(xù)质(zhì)押(yā)，据企查查显示，目前中赫集团共有(yǒu)11条股权出质记录(lù)。质权人(rén)包括(kuò)海金商业(yè)保理、北京建工(gōng)、山(shān)东(dōng)国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主北京国安的时间(jiān)完全吻合。

　　然(rán)而，入主北京国安(ān)后，不仅国安(ān)的经(jīng)营状况没有(yǒu)得到改善，中赫(hè)集(jí)团也被(bèi)拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所官(guān)网信息显(xiǎn)示，2020年(nián)，北京国安足球俱乐部实(shí)现营(yíng)业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中(zhōng)赫集团和周金(jīn)辉夫妇还在持续(xù)质押(yā)手(shǒu)中的中(zhōng)赫集(jí)团股份(fèn)，但(dàn)国安和中赫的(de)经营状(zhuàng)况却持续没有好转。

　　不(bù)仅中赫(hè)集团被(bèi)5次列被执行人，执(zhí)行标的高达11亿，北京国(guó)安也3次与(yǔ)中赫集(jí)团、中赫置地、及(jí)中(zhōng)赫集团股东周金辉(huī)、李彩霞(xiá)等(děng)共同成(chéng)为(wèi)被执行(xíng)人，执(zhí)行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力(lì)而拒不(bù)履行(xíng)生效法律文(wén)书确定义务，上(shàng)述被执(zhí)行人成为(wèi)“老赖”。只有北京国安，目前幸免于(yú)难。不过(guò)在(zài)实控人都成为老赖的情况下，被执行10个多亿的(de)北京国安，又如何能独善其身？

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